Publicaties

Lees het volledige document hier: https://www.bcigebouw.nl/wp-content/uploads/2025/07/2025-BCI-Gebouw-MAT02-Whole-Life-Carbon-berekening-V1.0.xlsx

Van afstudeeronderzoek tot duurzame versneller: Frank Vahstal over circulariteit bij Smits Vastgoedzorg

Frank Vahstal begon zijn loopbaan bij Smits Vastgoedzorg tijdens zijn afstudeeronderzoek naar het SUMoptoppen concept. Wat begon als een studieproject, groeide al snel uit tot een serieuze zoektocht naar hoe dit concept op grote schaal toegepast kon worden. Een belangrijk onderdeel daarvan was het meetbaar maken van de impact. “In mijn tweede week bij Smits Vastgoedzorg zijn we al gestart met het traject bij Alba, op zoek naar een geschikte tool om die impact inzichtelijk te maken. Zo kwamen we bij de BCI Gebouw-tool terecht.”

Binnen zijn rol als planontwikkelaar richt Frank zich onder andere op het zo biobased mogelijk maken van het SUMoptoppen concept. Maar hoe kijkt de organisatie als geheel naar circulariteit en duurzaamheid? “We bewegen langzaam maar zeker in de goede richting,” vertelt hij. “De vraag vanuit opdrachtgevers neemt toe en ook de interne bewustwording in het bedrijf wordt steeds groter. Tegelijkertijd is het soms lastig om plannen daadwerkelijk gerealiseerd te krijgen, vooral in de communicatie met ketenpartners. Daar helpt het enorm om een tool achter de hand te hebben waarmee je kunt aantonen wat de voordelen zijn. Het maakt het gesprek met zowel de directie als opdrachtgevers veel concreter.”

De grootste uitdaging zit volgens Frank vaak bij de ketenpartners zelf. “Er is soms wat achterdocht tegenover innovatieve producten. Maar we zien ook dat daar verandering in komt. Zo werken we met een isolatiebedrijf dat het afgelopen jaar echt een omslag heeft gemaakt.” Ook richting opdrachtgevers is het financiële aspect vaak doorslaggevend. “Daarom is het zo waardevol dat we met data kunnen laten zien wat de impact is. Data is echt key, maar het moet wel begrijpelijk zijn. Een getal over CO₂ zegt mensen vaak weinig. Daarom werk ik met vergelijkingen: een nulmeting met traditionele materialen zoals PIR, tegenover onze biobased alternatieven. Dan kun je in percentages laten zien hoeveel impact je bespaart. Dat werkt.”

Smits Vastgoedzorg werkt uitsluitend voor woningcorporaties en ook daar ziet Frank een duidelijke verschuiving. “De vraag verandert absoluut. Building Balance speelt daarin ook een stimulerende rol. Ik dacht eerst dat zij zich vooral richtten op aannemers en leveranciers, maar ze motiveren ook corporaties. Dat was een mooie verrassing.” Toch is er nog een wereld te winnen. “We hebben onze eigen BCI-omgeving ingevuld, inclusief onze duurzaamheidsambities. Bij sommige corporaties zie je dat ook terug, maar bij veel anderen blijft het nog vaag. Ze willen wel focussen op circulariteit, maar dat wordt nog niet altijd vertaald naar concrete MKI- of CO₂-doelstellingen.”

De grootste uitdaging blijft volgens Frank de financiële afweging. “Zeker in de sociale huursector, waar we veel actief zijn, is er geen wettelijke verplichting zoals een MPG-eis voor renovatie. Als het niet hoeft, is het vaak het eerste waarop bezuinigd wordt. De prijzen van biobased materialen zijn bovendien nog niet structureel gedaald, dat maakt het lastig. Maar als je kunt laten zien wat je ermee wint, helpt dat altijd.”

Voor de toekomst hoopt Frank op meer standaardisatie en duidelijke afspraken. “Ik zou graag zien dat er leidraden komen voor renovatieprojecten: welke data leg je vast, wat vergelijk je precies? Bijvoorbeeld: als je een dak overlaagt, vergelijk je dat dan met een volledig nieuw PIR-dak? Zulke details maken het verschil. Ik weet inmiddels goed mijn weg te vinden in BCI Gebouw en kies de data die ik wil laten zien. Maar als de sector als geheel meer gestandaardiseerd werkt, wordt het makkelijker om data te vergelijken en samen verder te komen.”

Duurzaamheid als standaard: de aanpak van Knaapen

Bij Knaapen draait duurzaamheid allang niet meer om een aparte afdeling of een los project. Het is een integraal onderdeel van de organisatiecultuur geworden. Anna werkt inmiddels drie jaar als adviseur duurzaamheid bij Knaapen en richt zich specifiek op de materialentransitie binnen renovatieprojecten. Samen met haar collega schrijft ze adviezen voor woningcorporaties om hen te stimuleren te kiezen voor duurzame materialen. “We doen dat ook als er niet expliciet om gevraagd wordt,” vertelt ze. “Zo stimuleren we ook de corporaties die nog niet zo actief met duurzaam materiaal gebruik bezig zijn. Uitvoer gaat dan vanzelf een keer volgen, daar zijn we van overtuigd.”

Hoewel Knaapen bewust heeft gekozen voor een aparte duurzaamheidsafdeling, is het gedachtegoed breed verspreid binnen de organisatie. “We zijn met z’n tweeën op de afdeling, maar er zijn 25 collega’s opgeleid tot duurzame gangmakers. Zij zijn verspreid over alle afdelingen en dragen actief bij aan ons duurzaamheidsprogramma.” Die aanpak werpt zijn vruchten af. “Het gaat snel. Steeds meer uitvoerders nemen duurzaamheid mee in hun werk.” Als je niet duurzaam wilt werken, moet je eigenlijk niet bij Knaapen zijn, zegt één van de uitvoerders.

Een belangrijk aspect van duurzame renovatie is het gebruik van data. Toch is dat in de praktijk nog niet vanzelfsprekend. “Er zijn weinig verplichtingen op het gebied van data en duurzaamheid, zoals de MPG. Daardoor vertrouwen veel woningcorporaties op hun boerenverstand. Ze willen doen wat goed voelt, maar tegelijkertijd ook weten waar ze in investeren. Dan wordt data ineens wél belangrijk.” Anna maakt daarom gebruik van de BCI-data, zoals MKI-scores en toekomstscenario’s. “Voor vergelijkingen is het een nuttig instrument, maar een volledige doorberekening maken is nog lastig. De interpretatie van de cijfers blijft een uitdaging.”

De vraag vanuit woningcorporaties is volgens Anna aan het verschuiven. “We zien dat steeds meer corporaties interesse tonen in circulaire en duurzame oplossingen. Onder andere in Eindhoven zijn er echte koplopers, waaronder Trudo, maar ook ’Thuis en Mooiland ziet zij als aanjagers. Zij dagen ons jaarlijks uit voor circulaire pilots waarin we zoveel mogelijk duurzame materialen toepassen. Maar er zijn ook corporaties die net beginnen. Soms stellen wij het voor in een advies en dan zeggen ze: ‘Oh, dat is misschien wel leuk om een keer te proberen.’ Het is dus heel wisselend.”

De grootste uitdaging blijft de prijs. “We zijn voortdurend op zoek naar alternatieven die geen extra kosten met zich meebrengen en die zijn er ook al. Maar als je echt anders wilt gaan werken, zit daar vaak een meerprijs aan. Op dit moment is kostenbeheersing de hoogste prioriteit bij het verduurzamen van woningen, buiten de pilots om.”

Toch is Anna optimistisch over de toekomst. “Ik zie veel potentie in materialen als houtwol en vlas. Als de prijs daalt of het verschil minimaal wordt, dan worden ze de standaard. Het is vaak een kwestie van ervaring. Een onderhoudsaannemer vond het bijvoorbeeld spannend om ermee te werken. Maar na twee keer zei hij: ‘Het zal wel, we doen het gewoon.’ Nu is het de standaard.” Kortom: duurzaam werken is niet alleen noodzakelijk, maar ook haalbaar en logisch.

“Stop met pilots, ga het gewoon doen” – Dirk over de kracht van samenwerking en daadkracht in circulariteit

Tijdens de rondetafelbijeenkomst over circulariteit in vastgoedonderhoud werd duidelijk dat de wil om te verduurzamen breed gedragen wordt. Niet enkel om te verduurzamen door het beter isoleren van woningen, maar juist ook om gebouwen te plaatsen met de juiste materialen. Volgens spreker Dirk van den Tillaar van Area  is het vooral de vraag hoe we gaan verduurzamen. “Iedereen wil wel, maar het is nog zoeken naar de juiste aanpak,” vertelt hij. “We hebben behoefte aan praktische voorbeelden, aan iets wat meteen toepasbaar is. Alleen dan kun je echt impact maken.”

De tool BCI Gebouw kwam in de gesprekken regelmatig naar voren als hulpmiddel om circulariteit meetbaar te maken. Dirk ziet de waarde ervan, maar plaatst ook een kanttekening. “Het is een krachtig instrument, maar het roept ook vragen op. Hoe stuur je effectief als er zoveel verschillende indicatoren zijn? Je hebt MKI, CO₂-equivalenten, materiaaldata en meer. Het is lastig om daar de juiste keuzes uit te filteren, dan helpt het om ook gewoon je gezonde boerenverstand te gebruiken.”

Wat Dirk waardeerde aan de bijeenkomst was de openheid van de deelnemers. “Er was weinig kritiek of negativiteit, maar wel veel herkenning. Bijvoorbeeld over hoe lastig het is om de waarde van vastgoed concreet te maken. Als er iets nieuws komt, duurt het vaak lang voordat er vertrouwen is dat het ook echt beter werkt. Je moet eigenlijk beginnen met het vertrouwen dat de juiste keuzes worden gemaakt, ook al is het bewijs er nog niet volledig.”

Volgens Dirk is er binnen de corporatiesector een duidelijke verschuiving zichtbaar: van een energielabel aanpak naar en warmtelastaanpak. “Er is steeds meer behoefte aan onderbouwing: waarom kies je voor een bepaald materiaal of techniek? Je moet dat goed kunnen uitleggen. Maar ook: spreek je wel de juiste taal met je partners? Als je elkaar niet begrijpt, kom je nergens.”

Om circulariteit te verankeren, werkt Dirk graag samen met vaste partners in een zogenaamd Sprintteam waarin we met en van elkaar leren. “We willen open en transparant samenwerken, zodat we allemaal kunnen leren. Wat we nu al geleerd hebben, is dat je vooraf goede afspraken moet maken. Leer elkaar kennen op ambitieniveau, spreek elkaar aan als iemand achterloopt en wees eerlijk over geld.”

Dirk vertelt enthousiast over de aanpak van Area. “Wij hebben het financiële gesprek opengebroken. We zijn helder over wat wel en niet kan, dat helpt enorm. In de brainstormfase moet je niet meteen alles afschieten, maar juist kijken wat wél kan. Begin waar het kan en maak een logische planning.”

De belangrijkste boodschap die Dirk uit de sessie meeneemt is helder: “Stop met voorloopprojecten, ga het gewoon doen en implementeer de successen direct in je volgende projecten. Sta volledig achter je keuzes, niet: ‘we proberen het maar eens en we zien wel’. Maak duidelijke afspraken over taakverdeling en kosten en wees bereid om financieel je nek uit te steken.”

Dirk wijst op een slimme aanpak van Area: “Wij hebben een soort financiële reserve aangelegd, zodat een project niet meteen onder druk komt te staan als het iets duurder uitvalt. Dat geeft ruimte om te experimenteren zonder dat het meteen pijn doet. Maar bespreek dat met elkaar, want dit soort dingen kunnen elke week veranderen.”

Tot slot benadrukt Dirk het belang van daadkracht en samenwerking: “Maak bewust de goede keuze en stap er samen in. Samen, alleen dan maken we echt stappen richting structurele circulariteit.”

Van advies tot uitvoering: hoe Hemink en Pronex circulariteit concreet maken

Bij Hemink Groep en zusteronderneming Pronex Advies wordt duurzaamheid en circulariteit niet alleen besproken in vergaderingen, maar ook daadwerkelijk toegepast in de praktijk. Thomas Rudkowski, milieu- en energieprestatieadviseur bij Pronex, en Bram Voerman, planontwikkelaar verduurzaming (tegenwoordig adviseur verduurzaming en kwaliteit), bij Hemink, vertellen hoe zij samen met hun teams werken aan toekomstbestendig vastgoedonderhoud.

Thomas is binnen Pronex verantwoordelijk voor energetische scenario’s, adviezen en milieu-impactberekeningen, zowel binnen als buiten Hemink. “We zijn inmiddels met een team van vier mensen en groeien nog steeds,” vertelt hij. Bram hield zich als adviseur als planontwikkelaar verduurzaming bezig met het ontwikkelen en uitwerken van verduurzamingsplannen, aanbestedingen en tenders voor zowel woningcorporaties als commerciële partijen. “We verduurzamen jaarlijks zo’n 1500 woningen en voeren daarnaast ook onderhoud uit zoals schilderwerk en het verbeteren van badkamers, keukens en toiletten. Vanuit Hemink Milieutechniek saneren wij asbest en vanuit Brandex (onderdeel van Hemink Groep) maken wij het vastgoed brandveilig. Het liefst verduurzamen wij woningen integraal. Hemink is de allround (one-stop-shop) vastgoedpartner.”

Circulariteit en duurzaamheid zijn belangrijke thema’s binnen de organisatie. “We proberen het in al onze projecten mee te nemen,” legt Bram uit. “We zijn nu voor het tweede jaar aangesloten bij BCI Gebouw en gebruiken die tool om scenario’s op te stellen. Maar het is niet altijd makkelijk. Data is niet altijd beschikbaar, zeker niet bij kleinere ondernemers die geen toegang hebben tot LCA-data. Daarom combineren we data met gezond verstand. In onze planontwikkeling werken we altijd een alternatief scenario uit met biobased en circulaire materialen. Zo brengen we de keuzes voor onze opdrachtgevers helder in beeld.”

BCI Gebouw speelt hierin een belangrijke rol, niet alleen als rekeninstrument, maar ook als databron. “We gebruiken het om scenario’s te vergelijken, ook als we geen volledige berekening maken”, zegt Thomas. “Kwantitatieve onderbouwing is vaak krachtiger dan alleen kwalitatieve argumenten. Zeker bij beleggers, die sturen echt op CO₂-reductie. Zij vragen ons om aan te tonen dat een verduurzamingsmaatregel minimaal 50% CO₂-reductie oplevert. Dan moeten wij dat kunnen onderbouwen met data.”

Vaak wordt er nog gekozen voor de bekende en vaak dus ook traditionele oplossing. Wanneer de prijs daarvan aantrekkelijk is, dan is prijs vaak leidend. “Je kunt uitleggen dat iets duurzamer en milieubewuster is, maar uiteindelijk wordt toch vaak gekozen voor het bekende en traditionele alternatief,” merkt Bram op. “En dat terwijl Nederland juist veel data en tools heeft. BCI Gebouw is daarin redelijk allesomvattend, maar het landschap is versnipperd.”

De aandacht voor de CO₂-impact als gevolg van het gebruik van energie en de materialisatie is volgens beide heren duidelijk merkbaar. “Steeds meer corporaties ondertekenen de Commitment Toepassing Biobased Bouwmaterialen (CTBB). Ook vanuit de Hemink Groep hebben we de commitment verklaring ondertekend.” zegt Bram. “Wij zijn partner van veel woningcorporaties en helpen hen om ambities om te zetten in concrete acties. Niet één pilotwoning, maar echte aantallen. We zitten in de koplopersgroep van Building Balance en streven ernaar om zoveel als kan en mogelijk biobased (isolatie)materialen toe te passen. Dit sluit aan bij de Nationale Aanpak Biobased Bouwen (NABB), waarin is afgesproken dat in 2030 ten minste 30% van de isolatie voor verduurzaming van bestaand vastgoed biobased is. Voor het biobased na-isoleren van daken werken we zelfs toe naar 100% biobased in 2030, conform de Commitment Toepassing Biobased Bouwmaterialen (CTBB). Deze voortgang monitoren we actief.

De grootste uitdaging ligt volgens hen niet alleen in de kosten, maar ook in de uitvoering. “Het vraagt om een andere manier van denken,” zegt Thomas. “Je moet opdrachtgevers overtuigen dat het geen keuze meer is, maar een gegeven. We bieden intern ook ongevraagd duurzame alternatieven aan. Sommige isolatiematerialen passen we gewoon niet meer toe. En ja, soms is het duurder, maar er zijn ook andere voordelen die moeilijker te kwantificeren zijn, zoals CO₂-impact, beleving of comfort.”

Om echt op data te kunnen leunen, is volgens Thomas en Bram een stevige impuls vanuit wet- en regelgeving nodig. “Dat zou echt een verschil maken,” stelt Thomas. “Als het verplicht wordt, gaan meer partijen meebewegen. Nu blijft het vaak bij goede intenties en bedoelingen. Wetgeving zou 60% van de beweging kunnen veroorzaken, de andere 40% komt uit intrinsieke motivatie.”